A quel nom acheter ?

Que vous soyez mariés, pacsés ou en concubinage, si vous souhaitez acheter un logement en couple, vous n'achèterez pas de la même façon et ce, afin d'éviter d'éventuels conflits ultérieurs.

Acheter mariés:

Quand on se marie, on décide de ce que deviendront les biens possédés avant le mariage et ceux acquis ou hérités après le mariage. On choisit ce que l'on appelle un régime matrimonial. 90 % des personnes adoptent le " régime légal " encore appelé régime communautaire ou plus précisément communauté de biens réduite aux acquêts. D'autres choisissent le régime de la séparation de biens.

Mariés sous le régime de la communauté de biens

Ce régime s'applique si, le jour du mariage, vous n'établissez pas de contrat. Tous les biens possédés avant le mariage ou reçus après celui-ci par succession ou donation restent des biens propres. Tous les gains, salaires et biens acquis après le mariage appartiennent à la communauté.

Les conséquences pour le logement sont:

• si votre mari achète sans votre accord un bien, vous serez propriétaires tous les deux du logement mais aussi responsables des éventuels crédits et dettes, sauf à démontrer dès l'achat que la dépense met en péril le ménage ;
• si vous achetez un bien avec les fonds que vous avez reçus en héritage ou en revendant un logement qui vous appartenait avant votre mariage, il appartiendra à la communauté, sauf à faire, chez le notaire et avec son aide, une " déclaration d'emploi ou de remploi ". Ainsi, le logement restera un bien propre.
• le conjoint survivant a la certitude de conserver durant un an la jouissance gratuite du logement et des meubles, sauf si ce logement n'est pas sa résidence principale au moment du décès. A l'issue de l'année, il bénéficie d'un droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès. En résumé, les héritiers ne peuvent pas mettre dehors le conjoint survivant comme il le faisait avant.

Mariés sous le régime de la séparation de biens

Ce régime se choisit le jour du mariage ou après. Chaque époux garde une indépendance financière totale.

Les conséquences pour le logement sont:

• si vous achetez un logement avec votre conjoint, il appartient aux deux époux, à hauteur des fonds apportés (moitié/moitié, un tiers/deux tiers, etc),
• si vous achetez un logement avec vos fonds, il vous appartient et vous le gérer à votre guise.

Acheter Pacsés:

Depuis le 1er janvier 2007, les biens acquis par l'un des partenaires relèvent de la séparation de biens. Avant, ils relevaient de l'indivision. On peut encore opter pour ce statut, si on veut que le bien soit commun, mais c'est évidemment plus dangereux en cas de séparation. Par ailleurs, le " pacsé " survivant peut désormais bénéficier d'un droit temporaire de jouissance d'un an sur le logement commun.

Enfin, si un logement a été acquis par l'un des " pacsé " avant le mariage, il peut en donner une partie à son partenaire, à condition de payer les droits de donations.

Acheter en concubinage:

Dans ce cas précis trois choix s'offrent à vous, vous pouvez acheter en indivision, en SCI ou encore en tontine.

L'achat en indivision

Dans le contrat d'achat figure le nom des deux concubins et leur participation financière.

• La séparation des concubins
Si vous venez à vous séparer, vous pouvez vendre le bien en vous partageant le prix au prorata de votre participation, ou bien racheter la part de votre compagnon. Si vous n'arrivez pas à vous entendre, il faut saisir le Tribunal de grande instance. Un indivisaire peut en effet obliger l'autre, à tout moment, à vendre pour retrouver sa liberté. Toutefois, le Tribunal peut décider de la poursuite, pour deux ans maximum, de l'indivision, pour que celui qui souhaite garder le logement trouve les fonds.
• Le décès de l'un des concubins
En indivision, vous devrez prendre ensemble toutes les décisions de gestion du logement. En cas de décès, le survivant n'a pas de droit particulier, il se retrouve en indivision avec les héritiers ( enfants, parents, neveux, etc.) du défunt. Ceux-ci peuvent demander la vente du logement, obligeant le concubin survivant à déménager. Pour éviter cela, il faut prévoir que le survivant puisse acquérir la part du décédé en indemnisant les héritiers.

L'achat en SCI

Si l'achat en SCI occasionne plus de formalités, elle donne ensuite plus de souplesse et permet aussi en cas de décès, de protéger le survivant (achat croisé).

L'acaht en tontine

La tontine est une technique d'achat en commun. Elle prévoit qu'au décès du premier acquéreur, l'autre est considéré comme ayant toujours été l'unique propriétaire. Contrairement à l'indivision, il n'y a donc pas à racheter la part du décédé.

Mais l'administration fiscale a prévu une lourde taxation pour les personnes possédant une résidence de plus de 76.000 euros, autant dire... la majorité avec les prix actuels de l'immobilier. Par ailleurs, en cas de mésentente, la situation est bloquée car on ne peut même pas demander en justice le partage ou la vente du logement. Il ne reste plus qu'à attendre... le décès de l'un des deux.

Si signer un pacte tontinier a pu être intéressant dans le temps, nous ne conseillons plus aujourd'hui ce statut.

Les conseils avant d'acheter un logement ancien

Avant de s'engager définitivement, le candidat acquéreur qui a sélectionné un logement, a intérêt à le visiter à des heures différentes.

A compter du 1er juin 2001, il bénéficie d'un délai de sept jours pour parfaire son consentement (un délai de rétractation de sept jours si l'acte est conclu sous seing privé, un délai de réflexion de sept jours si l'acte est conclu sous forme authentique).

Si le logement est ancien, il sera utile de vérifier l'état de la toiture, des murs, du chauffage, des sanitaires, de l'installation électrique. Il est intéressant, dans ce cas, que le candidat acquéreur se fasse assister d'un professionnel, pour évaluer l'importance et le montant des travaux éventuels.

Le candidat acquéreur peut se renseigner auprès de la Mairie sur : - l'évolution prévisible du quartier et demander une note de renseignement d'urbanisme. - sur les servitudes qui pèsent éventuellement sur le logement. - le droit de préemption des collectivités publiques.

S'il s'agit de l'achat d'un appartement ou d'une maison faisant partie d'un ensemble collectif, le candidat acquéreur peut obtenir auprès du notaire ou de l'agent immobilier chargés de la transaction, le règlement de copropriété, le procès-verbal des dernières assemblées générales et un état des charges des deux dernières années.

Le candidat acquéreur peut, à compter du 1er juin 2001 consulter, sur sa demande, le carnet d'entretien de l'immeuble. Le carnet d'entretien est établi conformément à un contenu défini par décret.

A compter de cette même date, tout candidat acquéreur à l'acquisition d'un lot de copropriété, pourra consulter un autre document : le diagnostic technique, lorsque l'immeuble construit depuis plus de quinze ans est mis en copropriété. Ce document technique établit un constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui des conduits, canalisations et équipements de sécurité.

Les droits et les obligations de l'emprunteur

Le contrat de prêt est établi par l'établissement de crédit qui l'adresse ensuite au notaire.

En garantie, l'établissement de crédit demandera :

- soit une hypothèque. Elle lui permettra à défaut de paiement de la part de l'emprunteur de vendre le bien hypothéqué ; - soit un privilège de prêteur de deniers qui lui permettra également de vendre le bien en cas d'impayé ; - soit la caution d'un organisme agréé par lui ou celle d'un tiers.

Le contrat de prêt s'accompagne de la souscription :

- de manière quasi systématique de l'assurance destinée à couvrir l'emprunteur en cas de décès ou d'incapacité de travail, - le cas échéant d'une assurance perte d'emploi.

L'emprunteur peut toujours, sauf dans certains cas limités par la loi, rembourser par anticipation une partie ou la totalité du prêt ; le contrat de prêt peut toutefois prévoir des indemnités pour remboursement anticipé qui sont réglementées.

Dans le cas où le contrat de prêt a été conclu à compter du 1.7.99 la pénalité de remboursement anticipé du prêt est supprimée si la vente du logement tient à des circonstances particulières :

- changement pour l'emprunteur ou son conjoint du lieu d'activité professionnelle, - cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de celle de son conjoint, - décès de l'un des membres du couple

L'offre de prêt immobilier

Toute publicité portant sur un prêt immobilier doit préciser l'identité du prêteur, la nature et l'objet du prêt.

Si elle comporte des éléments chiffrés, elle doit préciser la durée, le coût total et le taux effectif global du crédit.

Toute publicité assimilant les mensualités de remboursement à des loyers ou faisant référence, pour le calcul des échéances, à des prestations sociales qui peuvent disparaître avant le remboursement intégral des prêts, est interdite.

Le candidat emprunteur dépose une demande de prêt auprès de l'établissement de crédit de son choix

Celui-ci lui adresse, gratuitement et par voie postale, une offre de prêt dont le contenu est réglementé. Cette offre engage l'établissement de crédit pendant trente jours minimum à compter de sa réception.

Le candidat emprunteur dispose de 10 jours de réflexion minimum à compter de sa réception pour examiner l'offre de prêt qui lui est faite ainsi que le tableau d'amortissement qui, sauf s'il s'agit d'un prêt à taux variable, y est obligatoirement joint.

Le tableau d'amortissement indique pour chaque mensualité due, la ventilation entre les intérêts et le montant du capital restant dû.

Le prêt peut être assorti d'un différé d'amortissement, c'est-à-dire que pendant cette période l'emprunteur ne paye que les intérêts, sans rembourser le capital emprunté.

A partir du 11ème jour suivant la réception de l'offre, le candidat emprunteur peut l'accepter ou la refuser.

S'il l'accepte, il doit adresser par courrier, à l'établissement de crédit, l'offre de prêt datée et signée de sa main.

Lorsqu'une personne se porte caution, l'établissement de crédit doit également lui adresser par courrier l'offre de prêt ; elle dispose elle-même du délai de 10 jours minimum pour l'examiner et signifier son acceptation à l'établissement de crédit par courrier.

Aucune somme ne peut être réclamée par l'établissement de crédit avant l'acceptation de l'offre.

Dès que l'emprunteur a accepté l'offre de prêt, il est engagé vis-à-vis de l'établissement de crédit.

La renonciation à l'offre de prêt immobilier

L'offre de prêt peut toutefois être annulée si l'opération pour laquelle le prêt a été sollicité - acquisition, construction, travaux - n'est pas réalisée dans le délai de 4 mois suivant l'acceptation du prêt par l'emprunteur.

Dans ce cas, celui-ci doit rembourser les sommes qui lui ont été déjà versées le cas échéant ; seuls les frais d'étude, dont le montant est limité, peuvent lui être demandés par l'établissement de crédit.

Si l'emprunteur a demandé plusieurs prêts pour la même opération, il doit en informer ses différents prêteurs ; en cas de refus de l'un de ces prêts représentant au moins 10 % du capital emprunté, il est dégagé des prêts qui lui ont déjà été accordés.

Si l'emprunteur refuse l'offre de prêt, l'établissement de crédit ne peut lui demander éventuellement que des frais d'étude dont le montant est limité par la réglementation.

Si l'emprunteur n'obtient pas les prêts qu'il a demandés, le contrat qu'il a signé pour construire ou acheter son logement peut être annulé.